1. Inleiding
Op 21 september jl. (Prinsjesdag) zijn traditiegetrouw de belastingplannen voor het jaar 2011 bekendgemaakt. De voorstellen op belastinggebied voor het komende jaar zijn zowel qua omvang als qua inhoud minder omvangrijk dan voorgaande jaren. Toch zaten er onverwachte nieuwigheden in die met name ingrijpend zijn voor de vastgoedsector. Verkrijgingen van een belang in een lichaam dat vastgoed bezit worden onder de nieuwe regeling veel vaker belast dan nu het geval is. De maatregelen zijn bedoeld om vermeende misbruikconstructies aan te pakken. De nieuwe regelgeving zal op 1 januari 2011 in werking treden. We zetten de belangrijkste wijzigingen voor u in dit memo op een rijtje.
2. Vervanging hoofdzakelijkscriterium door grotendeelscriterium
Onder bepaalde voorwaarden wordt overdrachtsbelasting geheven over de verkrijging van aandelen in een zogenaamd onroerende zaaklichaam (OZL). Overdrachtsbelasting is verschuldigd als een belang van 1/3 of meer wordt verkregen. Op basis van de huidige wetgeving is er sprake van een OZL als op het moment van levering van de aandelen (of op enig moment in de daaraan voorafgaande 12 maanden): a) de bezittingen van het lichaam hoofdzakelijk (dit is 70% of meer) bestaan uit in Nederland gelegen vastgoed (dit is de zogenaamde bezitseis) enb) de bezittingen van dat lichaam hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van het vastgoed (dit is de zogenaamde doeleis) Vanaf 1 januari 2011 wordt het hoofdzakelijkheidscriterium bij de bezitseis vervangen door het grotendeelscriterium. Het grotendeelscriterium houdt in 50% of meer. Er wordt dus onder de nieuwe regeling veel eerder aan de bezitseis voldaan. Overigens blijft de doeleis ongewijzigd.
3. Nederlands en buitenlands vastgoed
Onder de huidige wetgeving wordt voor het bepalen of wordt voldaan aan de bezitseis alleen gekeken naar onroerende zaken die in Nederland zijn gelegen. Vanaf 1 januari 2011 wordt geen onderscheid meer gemaakt tussen Nederlands en buitenlands vastgoed, dus ook in het buitenland gelegen onroerende zaken worden meegeteld. Wel wordt in de wet vastgelegd dat het aandeel van de in Nederland gelegen onroerende zaken ten minste 30% van de bezittingen moet uitmaken. Dus als de bezittingen van een lichaam voor meer dan 50% bestaan uit onroerende zaken, waar dan ook gelegen, maar voor minder dan 30% uit in Nederland gelegen onroerende zaken, dan kwalificeert het lichaam niet als OZL.
4. Aanpassing consolidatievoorschriftenOm te kunnen beoordelen of er sprake is van een OZL worden onder de huidige regeling belangen van 1/3 of meer die door het te beoordelen lichaam zelf worden gehouden in andere lichamen pro rata parte geconsolideerd. Met andere woorden, de bezittingen en schulden van dat andere lichaam worden aan hem toegerekend. Vanaf 1 januari 2011 wordt de consolidatie uitgebreid. Indien het te beoordelen lichaam namelijk zelf minder dan 1/3 belang in een ander lichaam heeft, dienen de bezittingen van dat andere lichaam toch te worden meegeconsolideerd indien het te beoordelen lichaam:a) samen met een concernvennootschap wel ten minste 1/3 belang houdt in het andere lichaam ofb) samen met een persoon die 90% of meer belang heeft in het te beoordelen lichaam, voor ten minste 1/3 belang in het andere lichaam houdt. De nieuwe regeling is complex. Daarom hieronder een voorbeeld om één en ander te verduidelijken.
Uitgangspunt is het volgende schema:
Het vermogen van B BV bestaat uit de deelneming in OZL BV en € 1.000.000 andere roerende bezittingen.Het vermogen van C BV bestaat uit de deelneming in OZL BV en € 1.000.000 andere roerende bezittingen.Het enige actief in OZL BV bestaat uit een onroerende zaak van € 10.000.000, gefinancierd met 70% vreemd vermogen. De waarde aandelen OZL BV is dus € 3.000.000.
V BV wil 50% van de aandelen in OZL BV verkrijgen. Dit kan door de aandelen rechtstreeks te verkijgen, maar dan is er uiteraard overdrachtsbelasting verschuldigd. Onder de huidige wetgeving zou een optie kunnen zijn de aankoop van alle aandelen B BV en C BV en daarmee indirect tevens 50% van de aandelen in OZL BV. Alsdan is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Noch B BV noch C BV heeft 1/3 belang in OZL BV. De waarde van de deelneming in OZL BV bedraagt voor elk € 750.000. Daarnaast hebben ze elk € 1.000.000 aan roerende bezittingen. Onder de nieuwe regelgeving per 1 januari 2011 is wel overdrachtsbelasting verschuldigd.In de nieuwe regelgeving is immers het belang dat het gehele concern bezit relevant voor het antwoord op de vraag of geconsolideerd moet worden. In het geschetste voorbeeld heeft het concern samen een belang van 50%, dus moet elke vennootschap van het concern haar deelneming consolideren.B BV en C BV moeten elk 25% van de bezittingen van OZL BV rechtstreeks tot haar eigen bezittingen rekenen. De totale bezittingen van de beide vennootschappen worden € 3.500.000; voor € 1.000.000 bestaande uit de roerende bezittingen en voor € 2.500.000 uit de toegerekende onroerende zaak van OZL BV.
5. Eliminatie ‘’verdachte’’ bezittingen
Naar het oordeel van de Minister van Financiën wordt in de praktijk veelvuldig gebruik gemaakt van ‘’kunstmatig gecreëerde bezittingen’’ om zo de OZL-status te ontlopen. Daarom worden vanaf 1 januari 2011 voor de bepaling van de bezitseis enkele ‘’verdachte’’ bezittingen niet meer meegeteld. Het gaat om de volgende bezittingen:a) bezittingen die bestaan uit vorderingen, van welke aard ook, op met het lichaam verbonden lichamen of verbonden natuurlijke personen. En vorderingen op de verkrijger of met de verkrijger verbonden lichamen of verbonden natuurlijke personen.b) bezittingen welke gefinancierd zijn door de hiervoor genoemde verbonden lichamen en verbonden natuurlijke personen. Als aannemelijk kan worden gemaakt dat de financiële betrekkingen met de verbonden groep voortvloeien uit de normale bedrijfsuitoefening en niet bedoeld zijn om de OZL-status te ontlopen, dan mogen ze uiteraard wel in aanmerking worden genomen voor de bepaling van de bezitseis.
Een voorbeeld om bovenstaande regeling enigszins te verduidelijken: 
BV 1 en BV 2 kwalificeren als OZL en bezitten elk een in Nederland gelegen onroerende zaak met een waarde van € 8.000.000.
BV X wil alle aandelen in BV 1 en BV 2 verkrijgen. Terzake van deze verkrijgingen is overdrachtsbelasting verschuldigd. Onder de huidige wet kan de bezitseis worden gefrustreerd door bijvoorbeeld vorderingen en schulden binnen het concern te creëren, op de volgende manier: Voorafgaand aan de verkoop leent H BV € 8.000.000 aan BV 1. BV 1 krijgt daardoor een bankvordering en een schuld aan H BV. BV 1 leent de ontvangen gelden door aan BV 2. BV 1 krijgt dus een vordering op BV 2, terwijl BV 2 een bankvordering krijgt, gefinancierd door een schuld aan zustervennootschap BV 1. Door de vordering van BV 1 op BV 2 bestaan de bezittingen niet meer grotendeels uit onroerende zaken. Na afloop van de referentieperiode van 1 jaar kunnen de aandelen van BV 1 zonder heffing van overdrachtsbelasting worden verkregen door BV X. Hetzelfde geldt voor de bezittingen van BV 2. Vanaf 1 januari 2011 wordt de verwatering van de bezittingen bestreden. De vordering van BV 1 op BV 2 wordt niet langer tot de bezittingen gerekend, waarna wel aan de bezitseis wordt voldaan.BV 2 heeft een (roerende) bezitting, namelijk de bankvordering van € 8.000.000. Tot haar schulden behoort een schuld aan BV 1 van € 8.000.000. Die schuld wordt op grond van de nieuwe wetgeving geacht te zijn aangegaan ter financiering van bezittingen, niet zijnde onroerende zaken. Deze bezittingen worden dus niet in aanmerking genomen, waardoor ook BV 2 voldoet aan de bezitseis.
6. Tot slot
In dit memo is getracht de hoofdlijnen van de nieuwe wetgeving op vastgoedgebied in kaart te brengen. Het is ingewikkelde reparatiewetgeving, zodat het meer dan ooit van belang is u goed te laten adviseren op het terrein van vastgoedtransacties. Indien u meer wilt weten of vragen/opmerkingen heeft over de inhoud van dit memo kunt u contact opnemen met één van onze belastingkundigen op telefoonnummer 0314 375500 of stuur een e-mail naar bax@baxbelastingkundigen.nl.
Dit memorandum is zo zorgvuldig mogelijk samengesteld met de beschikbare informatie op de hieronder genoemde datum, maar dient slechts als informatiebrochure. Wij aanvaarden daarom geen enkele verantwoordelijkheid voor hetgeen men zonder deskundig advies onderneemt naar aanleiding van deze publicatie. september 2010
| 